Introduzione
L’art. 4-quater del decreto-legge n. 181/2023, convertito con modificazioni nella legge n. 11/2024, ha disposto la proroga di ulteriori sei mesi dei termini di inizio/ultimazione lavori nel settore dell’edilizia privata e dei termini di validità e di inizio/fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione.
L’art. 4-quater interviene sull’art. 10-septies, D.L. 21/2022 e sull’art. 11-decies, D.L. 198/2022) che, in ragione delle difficoltà di approvvigionamento dei materiali edili, nonché dagli incrementi eccezionali dei loro prezzi, ravvisavano la necessità di disporre tali proroghe.
Quest’ultima, quindi, appare implicitamente riconosciuta anche dall’attuale legislatore, con superamento delle precedenti interpretazioni secondo cui la crisi economica del settore edile non costituiva, di per sé, un motivo per consentire la proroga sic et simpliciter dei termini del permesso di costruire (cfr. Cons. Stato, sez. IV, n. 1520/2016).
Interventi diretti o indiretti: regime differenziato
Come avvenuto per i precedenti provvedimenti del 2022, l’art. 4-quater distingue tra due gruppi, ossia tra i cd. interventi diretti (vale a dire: permessi di costruire, SCIA e autorizzazioni in genere) e i cd. interventi indiretti (ossia, convenzioni di lottizzazione, piani attuativi ed accordi similari).
Interventi diretti
Per il primo gruppo, la norma estende da due anni (come già previsto dal citato art. 10-septies) a 30 mesi la proroga dei termini di inizio/ultimazione dei lavori di cui all'art. 15 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo unico in materia edilizia), relativi ai permessi di costruire rilasciati o formatisi fino al 30 giugno 2024 (termine anch’esso prorogato di sei mesi rispetto alla vigente previsione del 31 dicembre 2023).
Condizioni di efficacia
Per l’efficacia di tale proroga, è necessaria la comunicazione dell'interessato di volersi avvalere della proroga che, per altri versi, deve intervenire prima della decorrenza di tali termini e non deve riguardare titoli abilitativi in contrasto con nuovi strumenti urbanistici approvati, nonché con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio, ai sensi del d.lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali).
Ambito di applicazione
Tale proroga, inoltre, opera anche per i termini relativi alle SCIA, nonché delle autorizzazioni paesaggistiche e alle dichiarazioni e autorizzazioni ambientali comunque denominate, nonché per i permessi di costruire e le SCIA per i quali l'amministrazione competente abbia accordato una proroga ai sensi dell'art. 15, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001 (cioè per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso di costruire), oppure ai sensi dell'art. 10, comma 4, del D.L. n. 76/2020 (che prevedeva una prima proroga) e dell'art. 103, comma 2, del D.L. n. 18/2020 (cd. decreto Cura Italia).
Le modifiche così disposte, infine, non riguardano il comma 2-bis dell’art. 15 del D.P.R. 380/2001 per cui la proroga di tali termini è accordata, comunque, quanto i relativi lavori non possono essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziarie, rivelatesi poi infondate (come, ad esempio, un’ordinanza di sospensione dei lavori o un sequestro del cantiere, poi dichiarati illegittimi).
Interventi indiretti: automaticità
Per il secondo gruppo, invece, la proroga opera di diritto senza cioè la necessità di una comunicazione dell’interessato.
Ambito di applicazione
La proroga del termine di validità riguarda i termini di inizio/fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione di cui all'art. 28 della L. n. 1150/1942, o dagli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, nonché dei termini concernenti i relativi piani attuativi e qualunque altro atto ad essi propedeutico, formatisi fino al 30 giugno 2024 (termine anch’esso prorogato di sei mesi rispetto alla vigente previsione del 31 dicembre 2023), purché non siano in contrasto con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio, ai sensi del d.lgs. n. 42/2004.
Tale proroga, infine, si applica anche alle convenzioni di lottizzazione, agli accordi similari e ai piani attuativi che abbiano già usufruito della proroga di tre anni di cui all'art. 30, comma 3-bis, del D.L. n. 69/2013 (cd. Decreto del Fare), e della analoga proroga di tre anni di cui all'art. 10, comma 4-bis, del D.L. n. 76/2020 (cd. Decreto Semplificazioni 2020).
Considerazioni d’assieme
In linea generale, il ginepraio dei termini, ordinari o prorogati, non agevola gli operatori del settore.
Questi ultimi, infatti, alla vigilia della scadenza dei vari termini (prorogati), devono controllare se sia disposta o meno un’ulteriore proroga, come pure se si è ancora nel regime ordinario dell’art. 15 del D.P.R. 380/2001 e dell’art. 28, legge n. 1150/1942 (disciplina apparentemente recessiva) oppure in quello derogatorio risalente, in taluni casi (cfr. paragrafo precedente), addirittura al 2013 (anno del citato Decreto del Fare).
Gli operatori della P.A., poi, sono quasi del tutto esautorati dalle loro funzioni. Questo perché le indicazioni temporali che, necessariamente, sono presenti nei provvedimenti di rilascio dei permessi di costruire o nelle convenzioni di lottizzazione (art. xxx “Durata”), rischiano di diventare mere clausole di stile, potendo essere superate con l’applicazione (su richiesta o automatica) della normativa fin qui esaminata.
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